衢州市人民政府办公室关于印发衢州市2002年度耕地保护土地管理目标责任制考核办法的通知

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居民购农宅案 效力如何？

张生贵


　　北京海淀区其镇政府推进旧村改造建设，因被告系居民，十八年前购买了某村村民的农宅，由于此处腾退重建，房价增值，为些原告诉被告，要求确认买卖合同无效。原告的诉由是，该协议违法，应按无效处理，被告辩称应驳回原告的诉讼请求，理由是自己翻建此房，物权法颁行后，居民购农房应认定有效，合同法规定，无效认定只能按法律，原有国务院相关土地管理的政策不能确认无效。此案经法院审理后，确认协议无效，但判决前此房已由村里收回，无法返还，被告与村里订立了腾退协议，原告再次起诉腾退安置协议无效，被告辩称2009年8月17日答辩人与第二被告订立的腾退补偿安置协议，是双方当事人真实意思表示，属于拆迁人与被拆迁人就拆迁安置达成的协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原告的诉讼主张不能成立。原告以2009年12月11日的判决作为确认腾退补偿安置协议无效的理由，原判决确认的仅仅是答辩人将房屋腾空后还给原告，原判决确认的标的物（房屋）已由拆迁人拆除，被拆迁的房屋系答辩人翻建扩建的房屋，原告未向答辩人回购，拆迁人拆除此房时负有安置答辩人的义务。原审判决并未确认将土地返还给原告，土地是村集体所有，与原告无关。腾退补偿协议属于拆迁人同被拆迁人订立的协议，涉及的土地属村集体所有，该村改造建设后全部农改非，原告不能向答辩人提出主张，村委会对答辩人进行安置与原告没有关系，且原告所在的村委会对原告进行了安置补偿，原告的基本居住条件得到了满足和保障。原告的起诉在于眼见腾退拆迁有利可图，目的是想多得多占，其不当动机不应得到法律支持。
　　此类案件的处理目前法律法规不够明确，虽然法律规定城市居民不得购买农村房屋，但在处理纠纷的方法上一般以只认定无效为原则，针对返还问题根据当事人的反诉或另案起诉程序解决，原告提交的判决是在未经反诉且本诉中无主张返还的情况下，超诉讼请求作出的判决，依据法律规定，此判决内容不能约束答辩人。尤其在处理无效后果时，司法实践中以利益衡平为原则，确认出让人追求不当利益的诉讼动机，对无效承担主要过错责任，充分考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益因素，以保护受让人利益为重，对答辩人财产损失及信赖利益损失一并做出赔偿。从诉讼起因看，在买卖行为完成近二十年原告才起诉，原告的起诉缘于土地增值因素，直接目的是利益驱动；从标的看，涉案中的房屋经答辩人翻建改建，判决生效以前已拆迁完毕，因此，应事实求是看待本案，尊重历史，照顾现实。由于城乡人口流动加大，居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的农村私房转买现象，存在着相关部门监管不力的问题，造成这种现状有深层次的综合原因。土地价格上升、房屋拆迁利益驱动是引起原告主诉的直接原因，北京高院处理此类案件的指导意见是，制止出让人从无效中获得更大的利益，切实保障受让人的居住条件，据此不可以简单依照原告的诉求认定无效。如果非要认定无效，则针对本案的处理，被告主张应当综合权衡双方的利益，充分考虑到合同对双方利益的影响，针对因土地升值或拆迁补偿所获利益，在原告与被告之间妥善分配，以切实保障答辩人因房屋被拆后居住为前提，防止原告从自身过错中得到更大的利益。根据腾退现值情况和原有买卖价格之间的差异，前案判决在认定返还时没有保护答辩人的安置利益和现实问题，尤其是原告未提出返还，答辩人也没有主张返还的情况下，法院自主依据评估价判决返还，极大地伤害了答辩人的根本利益，答辩人得到的利益根本买不到同样的住宅，居住条件得不到基本保障，相反，原告从村委会得到补偿安置的同时，又通过诉讼得到双倍利益，这样的处理一定意义上侵害了答辩人的利益，鼓励了不诚信毁约行为。北京二中院曾经判决画家村的案件时，是将出让人诉求无效认定与受让人诉求利益补偿分两个不同性质的案件处理，本案的情况有更多的不同之处，村委会此次腾退搬迁，全部实现村改居和农改非，性质上不能再依照城市居民不得购买农村房屋看待；原告的基本居住条件得到保障的前提下，必然要充分考虑答辩人一家的居住现实；本案同前案是完全不同两个法律行为，拆迁人对答辩人的安置行为应当得到法律保护。如按原告主张可得拆迁补偿利益为一百六十余万元的话，答辩人一并提起反诉主张，要求原告赔偿信赖利益损失，原告须承担的赔偿数额确定为总价的百分之八十，或原告只能得到当初买卖价与现实补偿价之比相应的返还额。
资料：
　　浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害 。
　　综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。北京天依张生贵律师整理13240422999


广东省深圳市建设局


深圳市建设局关于印发《深圳市燃气企业及从业人员不良行为记录公示与处理办法》的通知

深建规〔2007〕5号 （2007年9月24日）


　　为了加强燃气行业管理，规范不良行为的记录公示与处理活动，增强燃气企业及从业人员的守法和诚信意识，维护燃气市场秩序，根据《深圳市燃气条例》及有关法律法规的规定，我局制定了《深圳市燃气企业及从业人员不良行为记录公示与处理办法》，现予印发，请遵照执行。


深圳市燃气企业及从业人员不良行为
记录公示与处理办法

第一章 总 则

　　第一条 为了加强燃气行业管理，规范不良行为的记录公示与处理活动，增强燃气企业及从业人员的守法与诚信意识，维护燃气市场秩序，根据《深圳市燃气条例》等有关法律法规的规定，结合深圳市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称不良行为包括：
　　（一）违反国家、省、市有关燃气管理相关的法律、法规、规章、规范性文件、强制性标准的行为；
　　（二）违反公平竞争、诚实信用原则的行为；
　　（三）不遵守经营服务规范的行为；
　　（四）妨碍或干扰监督管理的行为；
　　不良行为的类别和表现形式按市建设行政主管部门制定的《燃气企业及从业人员不良行为与记分标准表》确定。
　　第三条 市建设行政主管部门负责组织本办法的实施，对不良行为的记录公示与处理进行统一的协调和管理。

第二章 不良行为的记录

　　第四条 市、区建设行政主管部门及其委托的执法机构是燃气企业及从业人员不良行为的认定和记录部门（以下简称记录部门），受委托的执法机构应当以委托机关的名义进行不良行为的认定和记录。记录部门签发或制作的下列文书，是不良行为认定和记录的依据：
　　（一）责令整改通知书；
　　（二）行政处罚决定书；
　　（三）其他不良行为认定书。
　　第五条 《不良行为认定书》一般应当包括下列内容：
　　（一）当事人及企业名称；
　　（二）不良行为类别、表现形式；
　　（三）违反的法律、法规、规章、规范性文件或强制性标准；
　　（四）整改要求；
　　（五）不良行为记录公示及救济权告知；
　　（六）两名以上持有行政执法证件的执法人员签名（适用于现场签发的《责令整改通知书》）；
　　（七）单位盖章。属委托执法的，应盖委托机关公章；
　　（八）签收人签名及签收日期；
　　（九）见证人签名。无见证人或见证人拒签的除外；
　　（十）送达情况说明及其他事项。
　　第六条 记录部门应当遵守下列记录规则：
　　（一）一份不良行为认定记录文书一般只记录一个当事人的不良行为；
　　（二）企业因不良行为被记录的，对负有责任的企业负责人及直接责任人，分别认定和记录；
　　（三）个人因不良行为被记录，其任职单位有过错的，分别认定和记录。
　　第七条 记录部门应当严格按照本规定，对各自履行职责过程中发现的不良行为予以认定记录，并制作相应不良行为认定文书送达当事人。
不良行为认定文书可采用下列方式之一送达当事人：
　　（一）直接送达。由当事人或其工作人员签收，个人不良行为认定文书可由其所在单位一并签收；
　　（二）邮寄送达。以邮寄回执注明日期为送达日期；
　　（三）留置送达。对拒不签收的，执法人员在文书上注明情况后将文书留置现场送达。如有见证人，可由见证人签字后留置送达；
　　（四）公告送达。以在深圳建设信息网（网址：www.szjs.gov.cn）或其他公众媒体上刊载之日起的第7日为送达日期。
　　第八条 记录部门应当自不良行为认定文书送达之日起5个工作日内，将该项不良行为录入当事人信用档案系统，并在深圳建设信息网（网址：www.szjs.gov.cn）公示，公示至本记分周期止，期限届满转入内部信息系统。
　　第九条 当事人对不良行为认定有异议的，可在收到不良行为认定文书之日起10日内向市建设行政主管部门提出书面申辩，市建设行政主管部门应当在收到当事人书面申辩之日起15个工作日内予以核实并书面答复当事人。
　　不良行为认定或记录确有错误的，由市建设行政主管部门依法予以撤销或纠正并在深圳建设信息网（网址：www.szjs.gov.cn）上公示。
　　申辩处理期间，不影响不良行为的记录公示与处理。

第三章 不良行为的记分与公示

　　第十条 实行不良行为记分制度，每项不良行为的记分标准依据其社会危害程度、当事人主观过错大小等因素确定，分为一般、较重、严重三类，按照市建设行政主管部门制定的《燃气企业及从业人员不良行为与记分标准表》对应相应的分值。
　　第十一条 市建设行政主管部门以一年为一个统计周期对当事人不良行为记分进行累计排序，对得分达到或超过20分的给予黄色警示，对得分达到或超过30分的给予红色警示。
　　不良行为红色、黄色警示情况于统计截止月后的第二个月起在深圳建设信息网公布，警示期一般不少于半年。市建设行政主管部门可视当事人整改情况延长或缩短其不良行为记录警示期限。
　　上一统计周期的累计得分不计入下一统计周期。
　　第十二条 对具有下列情形之一的当事人，在作出不良行为认定记录后直接予以红色警示，警示期不少于半年：
　　（一）对存在重大安全隐患的，经两次以上责令整改拒不改正的；
　　（二）伪造或提供虚假经营许可文件或其他相关文件、资料的；
　　（三）向未取得燃气经营许可者提供经营性气源的；
　　（四）发生重大燃气安全生产责任事故的；
　　（五）以暴力或其他手段妨碍国家工作人员执行公务，或扰乱社会正常生产、生活和工作秩序的；
　　（六）其他造成严重后果或恶劣影响的不良行为。
　　第十三条 对被红色、黄色警示的当事人，建设行政主管部门应当列入重点监督检查名单，加大抽查频率，对其相关业务活动及有关行政许可、备案等事项的办理进行严格监督和审查，并可给予通报批评、警示谈话、媒体曝光。
　　第十四条 依照本办法受到红色警示的燃气企业，市建设行政主管部门可依法责令停业整顿，对受到红色警示从业人员，有关部门可依法限制其从业资格。
　　第十五条 记录部门应当按照本办法规定认真履行对不良行为的认定、记录及处理职责，对不按规范记录、推诿、拖拉，或者滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的工作人员，将依法追究责任。

第四章 附 则

　　第十六条 市建设行政主管部门可以根据监督管理的实际情况，对本办法及附表进行修改和调整，公布后施行。
　　第十七条 各记录部门可根据本办法制定本部门具体的操作细则，报市建设行政主管部门备案。
　　第十八条 本办法自2008年1月1日起施行，有效期5年。