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简论劳资纠纷产生的特点及原因/冯忠泽

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 20:41:18  浏览:8204   来源:法律资料网
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随着经济体制改革不断深入,我国建立起了以公有制为主体的多种经济形式和经营方式。劳动关系性质也由过去长期在计划经济体制下国家与劳动者构成的以共同利益为出发点的劳动关系转变为雇主与雇员两个相对独立的利益主体的关系。劳资纠纷正是劳动关系内在利益差别与矛盾的外在表现,是劳动关系双方利益冲突的必然结果。今天的中国 ,劳资纠纷日益增多,这是一个不应回避的事实。从农民工讨薪,到飞行员罢飞,都是劳资纠纷的表现。 问题 是,面对这样的现实,我们的社会尚未建立起劳资纠纷畅通的解决之道。在一个自由竞争的劳动力市场中,雇方占有天然的优势地位,他掌握着劳方工资、升迁,甚至是否能够继续雇用的绝对权利,而劳方拥有的,只有“双手和人身自由”(马克思语)。因此建立有效的劳资纠纷预防和处理机制,及时解决劳资纠纷,维护各方的合法权益,形成协调和稳定的劳动关系,建设和谐文明的社会主义社会,具有重要的现实意义。
因此,本文将通过劳资纠纷的特点,分析造成我国企业劳资纠纷的种种原因及总结出解决我国企业劳资纠纷的对策。
一、劳资纠纷具有的特点:
1、劳资纠纷案件在数量上居高不下,每年皆有上升趋势。纵观近几年的《中国劳动统计年鉴》统计,非公有制企业劳资纠纷数量占绝大多数,且多以用人单位败诉为主(劳动者一方申诉比例大,且申诉案件数以年均23.4%的增幅增长,同时劳动者胜诉率也较高)。从劳动争议发生的用人单位类型看,自1993年国务院颁布实施《企业劳动争议处理条例》以来,国有企业劳动争议案件所占比例直线下降,非公有制企业案件明显上升,主要是私营、三资、乡镇企业和个体户侵害职工合法权益引发劳资纠纷,当中不少老板为牟求高额利润,竭力压低人工成本,甚至故意违反劳动法律 法规,如不履行劳动合同、随意解雇职工、克扣或拖欠职工工资、不按规定参加社会保险或欠缴社会保险费等,侵害职工合法权益,而引发集体停工、罢工、上访等突发事件越来越多,这说明由于《劳动法》及其相关法律法规的颁布实施和劳动法制建设的不断加强,劳动争议处理机制和价格不断健全,劳动者的法律意识逐步提高,懂得运用法律武器维护自己的合法权益,劳资矛盾的激化必然导致劳资关系的失衡,致使劳资纠纷的数量逐年都有着明显上升趋势。
2、当前非公有制企业劳资矛盾纠纷形式已从单一形式向多样化形式转化。在非公有制企业中劳资的争端中,过去纠纷主要表现在企业拖欠工资,员工追讨工资这一形式上,而现在的纠纷不仅表现在员工追讨工资,还表现在员工为争取社会保险、劳动保护、休息休假权利等形式上,而且后者争纷出现的频率越来越高。
3、因追索劳动报酬、保险福利、解除劳动合同经济补偿等经济利益争议居主导地位。劳动关系双方对经济利益的重视程度高于对其他权利的重视程度,由于劳动者处于劳动关系的弱者地位,个人很难为维护权利与用人单位抗衡,因此多从经济利益方面找回损失,而用人单位对违约出走的劳动者,也大多以经济赔偿为由提出申诉。
4、拖欠工资纠纷案件多。绝大多数劳资纠纷是由于劳动者的基本劳动经济权益被侵害,而又长期得不到解决而致。劳动报酬是引发劳动争议的第一原因,其次是解除或终止劳动合同,再次是自动离职或辞职。
5、集体劳动争议上升幅度较大,主要集中在建筑施工单位和非公有制企业。集体争议呈现突发性强、人数增多、处理难度大的特点。
6、劳动争议案件发生量地域差异大,且更加集中。大量的劳动争议案件集中在沿海县(市、区),山区县劳动争议数量较少。
7、无证无照的家庭作坊与劳动者之间发生的劳资纠纷不断增多。大量无证无照的家庭作坊,雇工人数少则几人,多则20几人,用工不规范,劳动管理混乱,是劳动争议产生和矛盾激化的多发地。
8、弱势一方的劳动者往往不自愿通过正当的法律途径解决纠纷,而是采取集体上访、封堵政府机关,甚至有集体堵塞道路交通 的行为发生。
二、劳资纠纷产生的原因:
1、劳动者的权益受侵害又不能适时合理解决,这是引发劳资纠纷的直接原因。
这种侵害主要涉及劳动者的劳动工资和劳动条件。在国有企业出现的劳资冲突,主要是由于企业改制、关闭破产和裁员过程中劳动者权益受损所致。在非公企业,主要是劳动条件恶劣和就业条件恶劣,特别是企业拖欠职工工资问题成为劳资纠纷的主要原因。目前 企业缺乏合理的劳动力价格标准,往往先行确定应得利润,再将剩余毛利分摊到产品中, 计算 人工成本,据此制定生产定额标准和工人工资。职工只有通过超时加班才能获得多一点的工资,只好“自愿加班”甚至“要求加班”。劳动条件差所导致的职业病也是劳资纠纷的直接原因。
2、企业片面追逐利润,损害劳动者的合法权益。
部分非公有制企业的特点“多、小、散、杂”,一些中小企业、特别是家庭作坊式企业,管理水平参差不齐,用工制度不规范,片面追逐利润,损害劳动者的合法权益,导致劳资纠纷乃至劳资冲突的发生,有的企业主以尽可能少的劳动力成本,驱动劳动者尽可能多地创造剩余价值,甚至减少劳动者正常的社会保障支出,不配备必要的劳动保护设施,恶意拖欠克扣工人工资,任意延长劳动时间,以获取丰厚利润,甚至减少劳动者正常的社会保障支出,不配备必要的劳动保护设施,恶意拖欠克扣工人工资,任意延长劳动时间,尽量节省企业支出,侵害职工合法权益的现象日趋严重,引发的劳资纠纷不容忽视。
3、劳动者的弱势地位是其合法权益受侵害的主要原因。
一是劳资双方的社会地位不同。广大的农民工和外来工,文化层次较,社会地位不高,是社会的弱势群体,对社会政策制定的影响 力很小。二是劳资双方在企业中的地位不同。非公有制企业拥有生产资料所有权和企业经营管理权,虽然一些企业建立了党支部、工会、职工代表大会等组织,但对企业的经营管理影响甚小。目前仍有相当数量的中小非公有制企业尚未建立工会、党支部等组织,企业内尚未建立完善的劳资关系调整机制。此外,大部分非公有制企业实行家族制管理,许多重要岗位由企业主的亲友担任,一般劳动者在企业中处于弱势地位。另外,我国有关法律法规对在非公有制企业中组建调委会的问题的规定不够明确,对阻挠建立调委会的企业缺乏有力的制约手段,使不少非公有制企业的老板趁机钻法律的空子,并以种种借口抵制建立调委会。由于企业没有调委会组织,一旦发生劳资纠纷时,职工在企业中便往往处于孤立无助的境地。由于企业内部的协商调解机制未建立完善起来,劳动纠纷处理和沟通渠道较为不畅。而有些企业内部虽然成立了企业劳动争议调解委员会,但由于企业职工对该组织不了解不信任、企业领导不重视、调解员素质不高等原因,企业调委会作用没能得到发挥,劳资纠纷不能在萌芽状态得到化解。
4、劳动关系双方法律意识淡薄引发劳动争议。
一方面,有的用人单位忽视法律法规的规定,制定一些违反国家劳动法律、法规、政策的管理制度,并付诸实施;有的用人单位在订立劳动合同时条款显失公平,导致劳动争议的发生。另一方面,一些劳动者守法意识差,不认真履行合同,擅自离职违约“跳槽”。有的识与时代 进步的步伐保持一致。充分运用各种舆论工具和宣传载体广泛开展劳动法制宣传 教育 活动,促进劳资双方依法履行权利义务,促进用人单位自觉规范用工行为。通过法律意识的增强,使双方用工时能自觉签订劳动合同,约定各自的权利义务,明确工资报酬数额或计算方法,避免产生劳资纠纷。外来员工缺乏长期就业的准备,抱着临时就业和流动就业的思想,劳动纪律观念差,在其权益受侵犯时,不能有效地运用法律手段保护自己的合法权益,个别人甚至采取过激的行为,引发治安刑事案件。
作者:黑龙江省北安市人民法院 冯忠泽
5、劳动关系的日趋多样化、复杂化。
劳动制度的改革,企业经营机制的转换,特别是劳动合同的普遍推广,使得劳动关系也发生了很大变化,作为劳动关系主体一方的劳动组织,已从过去单一的公有制经济组织发展 至不同所有制的多种经济组织,劳动关系主体之间也因劳动合同制的推广,逐渐转变成为一种平等的民事关系,劳动时间、劳动保护条件、劳动纪律、劳动报酬等产生的权利、义务也因企业经营自主权的不断扩大而发生较大变化。目前我国已经初步建立的市场经济条件下的劳动用工制度,企业和职工双方还不太适应这种变化,而劳动关系一直处于一种相对不稳定的状态。劳动关系的矛盾表现比较突出,导致劳动争议纠纷不断增多。


(作者单位:黑龙江省北安市人民法院)

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天津市公园条例

天津市人大常委会


天津市公园条例


天津市人民代表大会常务委员会公告

第二十四号

  《天津市公园条例》已由天津市第十五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2011年1月6日通过,现予公布,自2011年4月1日起施行。

  天津市人民代表大会常务委员会

  2011年1月6日

  天津市公园条例

  (2011年1月6日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)

  第一章总 则

  第一条 为了促进公园事业的发展,建设生态宜居城市,提高人民群众生活质量,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内公园的规划、建设、管理和使用,适用本条例。

  本条例所称公园,是指具有良好的园林环境和较完善的设施,具备改善生态、美化环境、游览休憩、文化健身、科普宣传、应急避险等功能,并向公众开放的公益性场所。公园的名录由市市容园林行政管理部门公布。

  国家和本市对风景名胜区、自然保护区、地质遗迹保护区等区域管理另有规定的,从其规定。

  第三条 本市公园事业的发展应当坚持政府主导、统一规划、合理布局、规范管理、群众参与、社会监督的原则。

  第四条 各级人民政府应当将公园事业纳入国民经济和社会发展计划,足额拨付公园建设、养护和管理所需经费,保障公园事业的发展。

  第五条 市市容园林行政管理部门是本市公园的主管部门,负责本市公园事业发展和相关监督管理工作。

  区、县市容园林行政管理部门负责本辖区公园事业发展和相关监督管理工作,并且受市市容园林行政管理部门业务指导。

  城市管理综合行政执法部门依照本条例规定,对违反公园管理行为实施相关行政处罚。

  市和区、县人民政府有关部门,按照职责分工做好与公园事业相关的工作。

  第六条 本市鼓励自然人、法人和其他组织以多种方式参与公园建设和管理。

  第七条 对在公园事业发展中做出显著成绩的单位、组织和个人,市和区、县人民政府应当给予表彰和奖励。

  第二章规划与建设

  第八条 市市容园林行政管理部门应当会同有关部门,按照本市城市总体规划和城市绿地系统规划,编制全市公园事业发展专项规划。

  编制公园事业发展专项规划,应当采取多种方式征求公众意见,并向社会公布。

  第九条 新建、改建、扩建公园,应当符合城市总体规划、城市绿地系统规划和公园事业发展专项规划,并依法办理规划、建设等相关手续。

  第十条 规划确定的公园用地,未经法定程序不得擅自改变用途。因特殊原因确需改变的,应当按照法律规定的程序修改规划。

  第十一条 新建、改建、扩建公园的规划设计,应当符合下列要求:

  (一)公园设计符合设计规范的要求;

  (二)公园功能定位符合城市绿地系统规划的要求;

  (三)绿化用地面积、建筑物占地面积与公园面积的比例符合相关设计标准;

  (四)园林景观设计具有较高文化品位;

  (五)公园内基础设施的设置符合相关设计标准;

  (六)公园周围具备与其游人流量相适应的交通集散条件。

  第十二条 占地面积较大、适于应急避险的公园,应当按照规划和有关规定设置相关应急避险设施。

  第十三条 公园建设项目的勘察、设计、施工、监理等,应当按照国家有关规定由具备相应资质的单位承担。

  第十四条 公园建设项目竣工后,经验收合格方可交付使用;需要移交市容园林行政管理部门的,经市容园林行政管理部门组织验收合格后方可移交。

  第三章保护与管理

  第十五条 任何单位和个人不得擅自改变公园的用地性质,不得擅自占用公园用地,不得在公园用地上进行经营性开发建设。

  因城市总体规划调整、城市重大基础设施建设、国家重点工程建设、城市重大防灾救灾项目的需要,确需占用公园用地的,应当经市市容园林行政管理部门同意,并按照有关规定办理相关手续。

  因供电、供热、供气、电信、给排水及其他市政工程施工,确需临时占用公园用地的,应当事先征得市市容园林行政管理部门的同意,并按照有关规定办理临时用地手续。

  第十六条 在公园内进行工程施工、设施设备维修时,应当在施工现场进行围挡,设置安全警示标志,并保持现场环境整洁。

  第十七条 在公园周边严格控制影响公园景观的工程项目建设。具体控制范围和要求,由规划、市容园林等行政管理部门共同制定。

  第十八条 历史名园应当保留其原有风貌和格局,禁止损毁、拆改原有建筑及其附属物,禁止建设影响原有风貌和格局的建筑物、构筑物。

  历史名园周边新建建筑的高度、形式、体量、色彩应当与历史名园景观相协调。

  第十九条 市容园林行政管理部门应当明确公园管理机构。公园管理机构负责公园内部的日常管理,并履行下列职责:

  (一)保持设施、设备完好和正常运转;

  (二)保持绿化景观良好;

  (三)做好环境卫生清扫保洁;

  (四)做好安全管理,维护游览秩序;

  (五)管理园内的文化健身娱乐、商业配套服务等活动; (六)负责动植物保护、繁育和研究工作;

  (七)制止破坏公园财产和景观的行为,依法要求责任人赔偿或者补偿。

  第二十条 公园的安全管理应当达到下列要求:

  (一)各项安全管理制度健全、完善;

  (二)设备设施经有关部门检验合格并定期维护检查,保证安全运行,操作人员按照要求持证上岗;

  (三)游乐、健身设施安全提示标志明显清晰;

  (四)在可能发生危险的区域设置警示标志;

  (五)按照公园容量标准控制游人流量;

  (六)制定突发事件应急预案,并定期组织演练。

  第二十一条 在节假日或者大型活动期间,游人数量超过公园容量设计规定或者遇有突发事件时,公园管理机构应当启动应急预案,采取应急措施,并及时向市容园林行政管理部门和有关部门报告。

  第四章服务与使用

  第二十二条 公园应当向社会免费开放,但经市人民政府批准收费的除外。

  第二十三条 公园应当每日开放。因维修改造等原因闭园超过二十四小时的,应当经市容园林行政管理部门同意,并由公园管理机构提前予以公示。

  第二十四条 公园的园容应当达到下列标准:

  (一)植物栽植符合园林养护技术规程,绿化植被长势良好,保持花草植物造型美观;

  (二)清扫保洁作业符合环境卫生质量标准和城市容貌标准,保持园内环境干净整洁,保持水体清洁;

  (三)设施完好整洁,设施损毁、缺失及时更换、补设;

  (四)各类标志标牌设置规范,文字和图形符合标准,内容明确清晰。

  第二十五条公园的服务应当达到下列要求:

  (一)在公园入口处设有公园简介、游园示意图、游园须知,在明显位置设有各类引导标牌;

  (二)设置符合游人游览需要的配套经营服务项目,网点布局合理,经营服务活动符合有关规定;

  (三)工作人员经培训上岗,着装整齐,佩戴服务标志,言行举止文明规范;

  (四)设置科普橱窗或者展牌、标牌,宣传普及园林绿化等科学知识。

  (五)为残疾人、老年人、儿童提供方便服务,保持无障碍设施完好;

  (六)保持公共厕所正常运行和清洁卫生。

  第二十六条 利用公园场地设施临时举办展览、庙会、演出或者拍摄电影、电视剧等活动的,应当符合安全管理等有关规定,与公园管理机构签订相关协议,并且不得破坏公园景观或者影响正常游览秩序。活动结束后,活动举办人应当负责恢复原状。

  公园管理机构与活动举办人签订协议前,公园管理机构应当取得市容园林行政管理部门的同意。

  第五章游人的权利与义务

  第二十七条 游人享有下列权利:

  (一)游览、休闲、健身、娱乐的权利;

  (二)对公园管理机构工作进行监督的权利;

  (三)劝阻不文明游园行为的权利;

  (四)举报、投诉违法行为的权利;

  (五)对公园规划、建设、管理的知情权和批评建议权;

  (六)参加志愿服务活动的权利。

  第二十八条 游人应当履行下列义务:

  (一)文明游园,遵守公园管理规定,不得妨碍公园正常管理活动;

  (二)爱护公园环境卫生,不得随地吐痰、便溺,不得乱扔果皮、纸屑、烟蒂、口香糖及其他物品;

  (三)爱护公园各类设施设备,不得损毁公园花草树木,不得损坏设施设备或者乱刻乱画;

  (四)维护公园游览秩序,不得携带危险品、宠物入园,不得驾驶机动车、非机动车入园,不得擅自散发宣传品、贩卖物品;

  (五)维护公园休憩环境,不得妨碍他人游览,不得噪声影响公共安宁;

  (六)注意公园安全提示,不得在非游泳、垂钓、烧烤区域游泳、垂钓、烧烤。

  第二十九条 本市鼓励爱园护绿志愿服务活动。对志愿者开展的公园管理服务志愿活动,公园管理机构应当予以支持并提供便利条件。

  第六章法律责任

  第三十条 违反本条例第十五条第一款规定,未经批准擅自占用公园用地或者将公园用地改作他用的,由城市管理综合行政执法部门责令退还用地、限期恢复原状,并按照侵占面积每平方米处五百元罚款。

  第三十一条 违反本条例第二十六条第一款规定,擅自在公园内举办展览、庙会、演出或者拍摄电影、电视剧的,由城市管理综合行政执法部门责令停止违法行为,限期恢复原状或者采取其他补救措施;逾期不恢复原状或者不采取其他补救措施的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第三十二条 违反本条例有下列行为之一的,由城市管理综合行政执法部门责令改正;拒不改正的,按以下规定予以处罚:

  (一)在公园内乱刻乱画,随地吐痰、便溺,乱扔果皮、纸屑、烟蒂、口香糖及其他物品的,处五十元罚款;

  (二)损毁公园花草树木,损坏设施设备的,处五十元以上五百元以下罚款;

  (三)在公园内擅自散发宣传品、贩卖物品的,处二百元以上二千元以下罚款。

  第三十三条对违反本条例行为责令限期改正,责任人拒不改正的,城市管理综合行政执法部门可以采取代为改正措施,所需费用由责任人承担。

  第三十四条违反本条例行为,给公园造成财产损失的,违法行为人应当承担赔偿责任,由公园管理机构按损害程度和赔偿标准要求赔偿。

  第三十五条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

  第三十六条 城市管理综合行政执法部门、公园管理机构不履行或者怠于履行管理职责的,由上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究相关责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章附 则

  第三十七条 本条例自2011年4月1日起施行。



厦门市商品房预售管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市商品房预售管理规定

 (2001年9月30日 厦门市人民政府令第100号)


                第一章 总  则


  第一条 为加强商品房预售管理,保障商品房交易安全,维护商品房交易当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。


  本规定所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称出卖人)将正在建设中的商品房预先出售,由买受人按合同约定支付定金或预售款,出卖人按合同约定交付商品房的行为。


  第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。


  第四条 市土地房产行政部门负责本市商品房预售管理工作,同安区房产管理部门在市预售主管部门指导下负责本辖区内商品房预售管理工作(市土地房产行政部门和同安区房产管理部门以下统称预售主管部门)。


  房地产交易机构受预售主管部门委托负责办理商品房预售的具体工作。


                第二章 商品房预售项目管理


  第五条 预售商品房应当符合下列条件:


  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;


  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;


  (三)房屋建设工程施工合同已生效,施工进度和竣工交付日期已确定;


  (四)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;


  (五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;


  (六)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。


  第六条 出卖人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料:


  (一)本规定第五条第(一)、(二)、(四)、(五)项规定的证明材料;


  (二)工程施工合同和工程施工进度计划;


  (三)商品房预售款监管协议(经核准免除监管的除外);


  (四)商品房预售方案;


  (五)白蚁预防合同;


  (六)营业执照和房地产开发资质等级证书。


  前款第(四)项的商品房预售方案应包括以下内容:幢号、房号的统一编排方案、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、项目开工和计划竣工时间、房屋交付使用后的物业管理事项、预售方式。


  出卖人可以分期或者分单项向预售主管部门申请商品房预售登记。


  土地使用权或在建工程已设定抵押权的,必须提供抵押权人同意预售的书面证明。


  第七条 预售主管部门自收到商品房预售申请之日起10日内,同意预售的,应核发商品房预售许可证;不同意预售的,应说明理由,书面通知申请人。


  商品房预售许可证应当载明:出卖人的名称,许可证编号,许可证的有效期,预售商品房的名称、建筑面积、用途,商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。


  第八条 商品房预售许可证自签发之日起有效。其有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间加上一年。


  商品房预售许可证有效期限届满时失效。出卖人应在失效之日起15日内将商品房预售许可证上缴预售主管部门。


  建设项目不能及时竣工验收,出卖人可在预售许可证有效期限届满前30日内,向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的延期手续。


  建设项目已竣工验收的,出卖人应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。


  第九条 商品房建设项目变更用途、增容以及转让的,当事人应向预售主管部门办理商品房预售许可证变更手续后,方可销售。


  第十条 出卖人应取得商品房预售许可证,方可发布预售广告。预售广告必须真实、合法、准确,不得有误导、欺诈和不符合预售商品房实际情况的内容,并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。


  第十一条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的商品房项目,实行定期公告制度。


  第十二条 预售主管部门应对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督,发现问题,应立即责令出卖人限期改正。预售主管部门应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话,对受理的投诉应当及时处理并予答复。


                第三章 商品房预售行为管理


  第十三条 出卖人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。


  出卖人未取得商品房预售许可证,不得进行预售,不得签订预售合同,不得收取定金等任何费用。


  第十四条 在订立商品房买卖合同前出卖人应向买受人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章,并向买受人明示下列事项:


  (一)出卖人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;


  (二)商品房预售许可证;


  (三)商品房的座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;


  (四)商品房的结构类型、户型、质量、装修标准;


  (五)项目及其配套设施的平面示意图;


  (六)项目开发进度和竣工交付使用时间;


  (七)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;


  (八)商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,及付款方法;


  (九)商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户;


  (十)商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形;


  (十一)商品房交付使用时的物业服务情况;


  (十二)法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。


  第十五条 出卖人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资格的房地产中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围、权限和责任。


  代理人应当向买受人明示下列事项:


  (一)本规定第十四条要求明示的事项;


  (二)代理人的资格证书;


  (三)出卖人出具给代理人的委托书;


  (四)代理人的地址和联系电话。


  第十六条 预售商品房时,出卖人与买受人应当签订书面的商品房买卖合同。


  签订商品房买卖合同时,应当使用预售主管部门统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。出卖人和买受人有权依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。


  出卖人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项,当事人应在商品房买卖合同中约定。


  第十七条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。当事人可按《福建省房屋消费者权益保护条例》和建设部《商品房销售管理办法》的规定,约定和处理房屋套型、尺寸误差以及房屋面积误差。


  第十八条 商品房预售合同实行备案制度。出卖人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到房地产交易机构办理登记备案手续。买受人也可向房地产交易机构办理备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起5日内予以办理。


  未经登记备案的商品房预售合同,不得对抗善意第三人。预售商品房合同已登记备案的,房地产交易机构不得重复登记备案。


  第十九条 预售商品房设定土地抵押权的,应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明,方可办理商品房预售合同登记备案。


  设定在建工程抵押权的,应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续,方可办理商品房预售合同登记备案。


  第二十条 商品房预售合同登记备案后,商品房竣工验收前,买受人需转让预售的商品房的,应与受让人订立预售商品房转让合同。


  预售的商品房转让时,商品房预售合同载明的权利、义务随之转移。


  已办理按揭的预购商品房在竣工验收之前需转让的,应注销或变更按揭后方可转让。


  第二十一条 商品房竣工验收前,预售商品房发生转让、终止合同的,当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构办理变更或注销登记备案手续。


  第二十二条 出卖人不得用已预售的商品房设定他项权。


  第二十三条 出卖人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计;确需变更的,应当报规划管理部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的,应当在获准变更之日起10日内书面通知买受人,与买受人协商变更或者解除合同。


  第二十四条 除预售商品房的价格在商品房预售合同中约定和载明外,出卖人不得向买受人收取其他款项。


  第二十五条 出卖人设置商品房样板房或出具预售说明书的,其出售商品房的布置、装修和设备的质量,应当与商品房样板房和预售说明书一致,当事人另有约定的除外。


  第二十六条 商品房预售后,买受人向出卖人了解商品房建设进展情况时,出卖人应如实告知。


  第二十七条 出卖人向买受人交付预售的商品房时,应当提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。


  第二十八条 出卖人应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付买受人。超过合同约定交付使用时间的,出卖人应按合同约定承担责任,合同约定可以退房的,买受人可按合同约定退房。


  第二十九条 房地产交易机构应建立信息查询制度,提供已登记、抵押的房地产信息。


 第四章 商品房预售款管理


  第三十条 商品房预售款是买受人和按揭银行依照合同的约定,预先支付给出卖人,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。


  商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。


  第三十一条 房地产交易机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。


  第三十二条 出卖人应当在银行设立商品房预售款专用帐户。出卖人有多个预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。


  第三十三条 出卖人在申请商品房预售许可证前,应与房地产交易机构、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书,明确各方的权利、义务和责任。


  出卖人因开发规模、按揭额度等原因,需增加开户银行的,应经房地产交易机构同意后增设商品房预售款专用帐户。


  出卖人具备下列条件之一,可以向房地产交易机构申请免除监管:


  (一)具有国家房地产开发二级以上(含二级)资质;


  (二)前一年度被评为市级以上“重合同,守信用”单位或银行信用“AAA级”单位;


  (三)自有资金达该项目投资额50%。


  第三十四条 商品房预售款专用帐户监管协议书签订后,由于开户银行服务等原因,出卖人可以变更开户银行,重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。


  第三十五条 买受人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接交入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的付款凭证向出卖人换取售房发票。出卖人不得擅自收存买受人支付的商品房预售款。


  出卖人办理商品房预售合同登记备案时,应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证。


  第三十六条 出卖人使用商品房预售款时,应向房地产交易机构提交下列文件:


  (一)商品房预售款使用申请表;


  (二)用款计划;


  (三)用于支付工程款的,提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请;用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供应商签订的购销合同。


  第三十七条 房地产交易机构收到出卖人的用款申请后,按下列程序审查,并在5日内作出答复:


  (一)审查出卖人提供的资料;


  (二)核定用款额度。用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款;用于支付购买建筑材料、设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;用于支付法定税费的,根据缴纳税费通知予以核准用款。


  同意使用商品房预售款的,房地产交易机构在申请表上出具核准意见,银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。不同意使用的,房地产交易机构应当以书面形式说明理由。


  第三十八条 除依照本规定第三十六条、第三十七条规定申请用款外,出卖人可向房地产交易机构申请一定额度的资金,作为备用金。


  第三十九条 出卖人应将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月15日前提供给房地产交易机构。


  第四十条 出卖人具备下列条件,可以向房地产交易机构申请撤销商品房预售款专用帐户监管。经房地产交易机构同意后,向银行办理结算手续,注销商品房预售款专用帐户:


  (一)预售商品房项目竣工并经依法验收合格;


  (二)施工单位出具证明未欠工程款。


                 第五章 罚  则


  第四十一条 违反本规定第十三条规定,未取得预售许可证预售商品房的,由预售主管部门责令停止销售,依法没收违法所得,并可处已收取的预售款百分之一以下的罚款。


  违反本规定第九条规定,未办理预售许可证变更手续预售商品房的,由预售主管部门责令改正,处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第四十二条 违反本规定第十四条、第十五条第二款规定,出卖人和代理人未向买受人明示法定事项的,由预售主管部门责令改正,逾期拒不改正的,处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第四十三条 违反本规定第十五条第一款规定,出卖人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的,由预售主管部门给予警告,并可处10000元以上30000元以下罚款。


  第四十四条 违反本规定第十八条第一款、第二十一条规定,出卖人未在规定时间内办理商品房预售合同登记备案、变更或注销手续的,由预售主管部门责令限期改正,并可处以200元以上1000元以下罚款。


  第四十五条 出卖人违反本规定第三十条第二款规定使用商品房预售款和违反本规定第三十五条第一款规定直接收存商品房预售款的,由预售主管部门责令其改正,并可处违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款,罚款最高限额为30000元。


  第四十六条 银行违反本规定第三十七条第二款规定未凭房地产交易机构核准意见支付商品房预售款,房地产交易机构违反本规定第三十条第二款规定同意使用商品房预售款的,其主管部门应当责令其改正和追回流失款项。给出卖人造成损失的,依法承担赔偿责任。


  出卖人合法使用商品房预售款,房地产交易机构不予同意,给出卖人造成损失的,依法承担赔偿责任。


  第四十七条 当事人对预售主管部门作出的行政处罚决定不服,可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第四十八条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


                 第六章 附  则


  第四十九条 条件成熟时,符合市政府规定条件的中介机构也可以接受出卖人的委托从事商品房预售款的监督管理服务。


  从事商品房预售款监督管理服务的中介机构的条件由市政府另行制定。


  第五十条 本规定自2002年1月1日起施行。



厦门市人民政府
二○○一年九月三十日


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