论违法性的实质/冯晶

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一、企业集团的概念及法理基础分析
　　1.企业集团的概念
　　企业集团是指由一定数量企业以互相之间在经营方面形成稳定协作关系为基础，在一个统一机构的协调下，依据一定原则组成的企业群体。它以一个或若干企业为核心，通过控股、企业合同或其他方式，使核心企业控制一系列从属企业，从而形成众多企业的结合体。在企业集团内部，核心企业也被称为控制企业，从属企业被称为被控制企业。
　　2.企业集团的法理基础
　　企业集团是在公司尤其是股份制公司充分发展的基础上产生和发展而来的。在股份制公司里，所有权与经营权分离，投资主体呈多元化趋势，由于投资主体的类型不同，便会产生不同的持股结构，其中包括个人持股和法人持股。当投资主体为法人时，便形成法人持股结构，这是导致股份制公司之间联合并发展为集团的直接原因（注：参见龙卫球、陈发启著：《于联合中求发展-企业集团的法律透视》，贵州人民出版社1995年版，第2页。）。作为法人股东， 其投资于股份制公司的目的一方面是希望能获得收益，另一方面也是为了在生产和经营上与被投资公司建立一种长期稳定的合作关系，当法人与其持股的股份制公司之间的联系进一步加强，法人便由持股变为控股，如果此法人亦为公司，便形成了公司法上的母公司与子公司的关系。母公司是指因持有一定比例的股份或出资而可以控制其他公司的公司，子公司是指其股份或出资的一定比例被其他公司持有而由其他公司控制的公司（注：我国以前的许多公司法教材中认为凡拥有另一公司半数以上的股份并直接掌握其经营的公司即为母公司，另一公司则为子公司。然而随着股份制公司的股权的分散，以持有过半数的股份为标准来划分母、子公司已不再合适。）。典型的企业集团是股份公司形式高度发达的产物，其本身表明了母公司与众多子公司之间的一种特殊联系，在这种联系中，母公司是集团内核心企业的主要形式，子公司是集团内从属企业的主要形式。
　　二、我国企业集团发展中存在的问题
　　改革开放以来，我国的企业集团有了一定的发展，但由于我国企业集团的发展处于经济体制变革过程之中，其发展所处的环境有一定的特殊性，故存在着许多问题。
　　1.企业集团的立法滞后，人们对于企业集团的法律地位认识不清
　　我国当前调整企业集团的规范，多是国务院及其各部委颁布的法规和部门规章，这些法规和部门规章比较零散，并且权威性也不够，其中的一些规章没有规定法律责任，在适用中也没有可操作性，尚不能为企业集团的发展提供充分的法律保障。立法的滞后使人们对企业集团的法律地位认识不清。有人把企业集团混同于联营，认为民法通则中关于联营体的三种规定，是分析企业集团的主要依据。 有人认为若企业集团的组织模式为企业式或联合式，则企业集团具有法人资格；若企业集团的组织模式为合同式，则企业集团不具有法人资格（注：参见陈运光主编：《公司运作实务与法律责任》，中国检察出版社1996年版，第16页。）。如把企业集团视为法人，则会产生“两级法人”之说，此说违背了法人制度的精神，导致企业集团与成员企业责任的混乱。可以认为，“两级法人”的观点是行政意识在民商活动中的反映。
　　2.企业集团发展赖以存在的公司基础薄弱，政府干预过多
　　我国的许多公司多数是由原国有企业经过公司化改造而来，徒具形式的居多，法人治理结构很不健全，由此改制而来的股份公司也很不规范。近几年在“企业集团热”中组建的企业集团，其中只有一部分是建立在控股关系之上，有相当一部分企业集团是依靠行政捆绑而成，各级政府在集团组建中发挥了很大作用，有的甚至依靠政府行政手段把一些行政性公司直接翻牌为集团，使企业集团徒具虚名。对企业“拉郎配”现象在地方性企业集团的组建中较多，往往是政府以一家效益好的企业为中心，搭配若干困难企业组成企业集团，政府对企业集团的管理仍带有计划经济的色彩，这些企业集团在运作一段时间后因困难重重而解体，其中的优势企业也伤了元气。
　　3.企业集团内成员企业之间的关系缺少法律规制
　　对于企业集团内部成员企业之间的关系，我国没有明确的法律规定予以调整，多是由企业按集团协议或内部章程予以规定。
　　企业集团内各成员企业都是独立的企业法人，有独立的财产，能够独立承担民事责任，所以集团内核心企业与从属企业的关系仍适用一般企业法人之间的关系的规则，承担有限责任和独立责任。但是，企业集团不同于一般松散的企业联合组织，有自己的特殊性。在集团内，成员企业法律上的平等掩盖着经济地位的不平等，法律上的独立掩盖着从属企业对核心企业严重依附的事实，核心企业往往会通过各种形式对成员企业实施实际性的控制，使单个成员企业围绕整个集团的总体利益而动作（注：参见龙卫球、陈发启著：《于联合中求发展-企业集团的法律透视》，贵州人民出版社1995年版，第128页。）。 在这种情况下，如果仍坚持民商法中的“独立责任”和“有限责任”原则，忽视集团内部成员企业之间的事实上的连带关系，将有碍公平、正义的实现，影响交易的安全。并且由于企业集团内成员企业经济上的不平等，从属企业易处于不利地位，如果其合法权益受到核心企业侵犯而得不到合理的保护，将会损害从属企业的积极性和自主性，进而影响企业集团的整体利益，使企业集团的优势被弱化。在公有制基础上发展而来的我国企业集团核心企业原来就是享有特权的行政性公司，对从属企业习惯于采用行政命令的方式直接进行管理和控制，在一定程度上使从属企业的独立性受到侵犯。
　　4.企业集团的控制手段尚存在不足之处
　　在企业集团的各种控制手段中，控股是各国运用最多的一种手段，除此之外，企业集团也较多地利用企业合同来实现内部控制，成员企业之间缔结以建立控制关系为内容的协议，协议不仅涉及企业之间的债权债务关系，而且更直接关系到有关企业之间内部组织联系和权力分配关系（注：参见龙卫球、陈发启著：《于联合中求发展-企业集团的法律透视》，贵州人民出版社1995年版，第77页。）。我国现行立法及实践中，企业集团普遍采取了控股、划归管理、承包或租赁、国有资产授权经营四种控制手段。虽然我国有关法规、政策文件多鼓励运用控股形成集团内部控制关系，但在控制的标准、母子公司关系问题上尚无法可依，对控股的有关问题在实践中的做法也不统一。对于企业合同这一控制手段，我国虽推行过承包和租赁，但这两种合同却不是典型的企业合同，实践证明，我国曾推行的承包和租赁这两种形式的合同没有达到预期的效果，收效甚微。对于划归管理这一控制手段，它是在政府主管部门指导下，把一些国有企业划归核心企业管理，这种控制手段，带有政府的行政干预色彩，在实践中有时会违背成员企业的自愿原则。国有资产授权经营，它借助于政府的力量，用行政划转手段加快母子公司体制的设立，在我国目前企业集团自有资金普遍短缺，通过投资设立或购买建立子公司能力不足的情况下，授权经营就成为一种组建企业集团的尝试办法。但是，“授权经营”的概念本身缺乏科学性、合理性，因为对“授权”的含义没有搞清楚，即授权经营究竟是把成员企业的产权授予核心企业还是把企业的经营权授予企业。由于没有明确“授权”的概念，容易在字面上和实践中产生混淆。授权经营本意在于经政府授权集团内核心企业持有过去由国家投资而与核心企业无产权关系的成员企业的股权，在核心企业与通过行政方式划转而来的成员企业间建立起产权纽带，形成母子公司体制，但此内涵在授权经营上没有得到很好体现。
　　5.企业集团中的垄断问题
　　企业集团可以依靠规模经济的优势取得规模效益，能够有力地推动经济的发展，但出于企业集团特殊的结构形式和运行方式，极易形成垄断，其后果是妨碍公平竞争，扰乱正常的社会经济秩序。我国目前的企业集团尚处在初级阶段，尚不具有经济性垄断的现实性，但随着集团机制的完善和竞争力的加强，集团经营走向垄断的可能性是存在的。除经济性垄断之处，我国还存在着一种特殊的行政性垄断，原因在于我国的企业集团是在旧的体制的影响尚未完全消除的情况下组建的，地方保护主义和行业保护主义在企业集团的发展中体现得尤为厉害；政府主管部门在发展企业集团中的权力滥用，行政权力不正当地干预经济生活，造成了市场秩序的混乱，妨碍了统一的大市场的形成，使企业集团对市场形成垄断，成为公平竞争的重大障碍。
　　三、对企业集团发展中存在的问题应采取的法律对策
　　1.加强关于企业集团的立法
　　综观西方国家关于企业集团的立法，对企业集团专门予以立法的，只有德国、法国等少数几个国家，国际上也有过制订统一企业集团法的尝试（注：欧共体在1970年提出的《欧洲公司法草案》中就有统一公司集团的建议。）。但大多数国家是依据其他部门法中的一些规则对企业集团间接地调整，即间接地依据公司法、商法、银行法、反垄断法等法律中的有关规定。我国虽然在企业集团法上形成了一套法规、规章，但其法律规范化不够。如《公司法》中虽然规定公司可以设立子公司，但其中对母子公司之间的关系缺少规定，尤其是没有界定母公司对子公司所持股份的比例，也未对母子公司间相互持股问题作出限制性规定。《民法通则》中关于“联营”的规定主要是调控企业之间联营的状况，对企业集团的调控力量很弱（注：笔者认为，《民法通则》中关于协作式联营的规定可以对企业集团起到一定的调控作用，但力度较弱。）。为了规范快速发展的企业集团，我国应加强企业集团的立法。有人认为我国应制定一部综合性的企业集团法。但一部综合性的法律应以完善或比较完善的单一法律规范为基础，但我国此基础却恰恰比较薄弱。有的学者认为我国企业集团立法应采用多维法律结构管理企业集团，即依靠公司法、反垄断法，改革和完善金融法、税法等，利用多种法律规范规制企业集团（注：参见王保树：《我国企业联合中的康采恩现象及其法律对策》，载《法学研究》1990年第4期。）。笔者同意这种观点。 笔者认为我国关于企业集团的立法应考虑以下内容：在我国现行的《公司法》中增加关于母子公司关系的规定；制定反垄断法，为企业提供一个平等竞争的环境；完善我国的金融法律制度，为企业集团发展提供良好的资金条件；完善我国的税收法律制度，尤其是处理好作为核心企业的母公司和作为核心企业的子公司的纳税问题，这不仅有利于企业集团的发展，而且也直接关系到国家的财政收入。
　　2.严格按《公司法》进行企业的公司化改造，加快公司制度的建设
　　公司制度，尤其是股份制公司的发展，是企业集团发展的基础。所以笔者认为，我国企业集团要健康发展，就必须对现有企业进行改制，使其真正成为公司法意义上的公司。对于那些不符合《公司法》的“翻牌公司”，要在尽可能短的时间内予以改正。对于企业集团的核心企业，如果已改造为公司，要确立起其母公司、控股公司的地位，完善其法人治理结构，即按照《公司法》建立董事会、监事会和经营管理机构。形成权力机构、经营机构、监督机构相互制衡的机制，使母公司成为集团战略发展的决策中心，以发挥其在集团中的主导地位。对于从属企业，应改制为有限责任公司或股份有限公司，对于集团内的全资从属企业，应向多元股权结构改变，从而使其成为集团内核心企业的控股子公司。这样，通过大规模的公司制度建设，积极地培育企业集团的基础。
　　3.明确核心企业与从属企业之间的权利义务关系，加强对从属企业合法权益的保护
　　所谓的“核心”和“从属”只是经营管理中的一种差异。正如前文所述，由于从属企业处于被控制地位，其权益易被侵犯，所以在坚持成员企业法人人格独立的基础上应贯彻权责均衡原则。权责均衡是指在企业集团内，由于核心企业居支配地位，在统一经营中享有领导权，故也应在法律上承担相应的义务和责任。这一原则是公平思想和保护弱者的观念在企业集团立法中的体现。在英美国家中，处于核心企业地位的母公司对处于从属企业地位的子公司应承担的责任，多是从“揭开法人面纱”理论出发来追究母公司的直接责任，也就是使债权人越过公司向其投资者特别是母公司提出清偿债务的合理要求。在母子公司体制下，母公司对子公司实施管理，子公司一般不能对抗母公司的正常管理活动，但当母公司的一项指定有损害集团和子公司利益之虞时，通常要由子公司的监事部门讨论或是执行，或是向母公司提出意见停止执行，但母公司董事会再次决定执行的，子公司必须执行。由此很可能会使子公司的利益或子公司债权人、股东的利益受到损害，故法律上一般要求母公司董事长应以极认真、细心正直的态度对子公司下指令，这是强制义务，如果违反这一义务，母公司应当作为总债务人对子公司的损失负赔偿责任。笔者认为，我国当前对集团内从属企业的保护可从以下几个方面考虑：确立核心企业对从属企业的损害赔偿制度，防止核心企业滥用权利；确立核心企业对从属企业的财务弥补责任，保证经营中的利益协调；规定从属企业有权拒绝核心企业作出的不合理的、可能严重损害从属企业权益的指令，确立一定的诉讼程序保障从属企业损害赔偿请求权的实现。
　　4.完善企业集团的控制手段
　　根据我国的立法和实践，对企业集团控制手段的完善可以从以下几个方面着手：（1 ）通过在《公司法》中增加关于母子公司关系的规定，把集团的控制关系表现为母公司对子公司的稳定支配关系，母公司通过对子公司股权的控制，拥有相对集中的管理权，从而控制子公司的经营。（2）尽早以立法形式确认企业合同。 我们要重视企业合同在集团控制关系形成中的地位和作用，特别要重视企业合同中的控制合同。在当前我国企业集团多数尚未实现控股的前提下，控制合同对集团控制关系的形成有着积极的意义。（3 ）使核心企业成为国家授权投资的机构，进行企业集团控制手段的新探索。我国《公司法》第20条规定：“国家授权投资的机构或者国家授权的部门可以单独设立国有独资的有限责任公司”。此处的“授权投资的机构”与“授权经营”的内涵不同，企业集团授权经营主要是把集团内成员企业的出资方授权给核心企业代表，并不涉及集团核心企业的出资人由谁代表的问题，因而没有解决核心企业与政府的关系。而国家授权投资的机构是介于政府与国有企业之间的经营国有资产的中介性组织，它可能是国有控股公司或国有投资公司，也可能是大型企业集团的核心企业。通过设立国家授权投资的机构，建立起“国有资产管理部门-国有资产经营机构-企业”三个层次的国有资产管理新体制。这种体制有利于解决政企分开问题，使企业集团内核心企业的市场经营主体和投资主体的地位得以确立，使核心企业成为集团的投资中心决策中心，并且能够在企业集团内部建立起规范的产权关系。
　　5.制定反垄断法，加强对企业集团的法律管制
　　对企业集团发展中可能带来的垄断性问题，应以反垄断立法予以解决。一方面，反垄断法应对企业集团发展中可能导致的经济性垄断予以管制。控制企业合并应是反垄断法的核心内容。我国的反垄断法应当规范企业合并，既要能够保证企业通过兼并其他企业形成规模经济，又要有效地控制企业集团的规模，防止垄断的形成，将控制企业兼并作为保护竞争和防止垄断的重要措施。另一方面，反垄断法应当列举行政垄断的主要表现，使禁止行政垄断成为一个可以操作的法律既要禁止纵向行业垄断，又要禁止横向地区垄断。

尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。