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理性看房价/王瑜

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 02:05:20  浏览:9895   来源:法律资料网
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

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关于放射源购源审批有关问题的通知

国家环境保护总局


国家环境保护总局办公厅文件

环办〔2004〕111号


关于放射源购源审批有关问题的通知

各省、自治区、直辖市环境保护局(厅):
  最近,我局在“清查放射源让百姓放心”专项行动督查工作中发现山西、陕西、福建、辽宁等省的一些县(区)级环境保护局未经省级环境保护局授权或委托,擅自批准核技术利用单位购买放射源,并且未到省级环境保护局登记备案,在一定程度上造成了放射源安全监管的混乱。根据《关于贯彻〈中华人民共和国放射性污染防治法〉和中央编办〈关于放射源安全监管部门职责分工的通知〉的意见》(环发〔2004〕34号)以及现阶段放射源安全监管的要求,现对放射源购源审批有关问题通知如下:

  一、国家环境保护总局负责放射源生产、设计使用10 TBq(30万居里)以上放射源的核技术利用项目许可审批和进、出口放射性同位素的审批;省级环境保护局负责辖区内上述项目之外核技术利用项目许可审批和购源审批;市、县环境保局根据法规规定和省级环境保护局的授权或委托,负责对辖区内放射源使用等核技术利用项目进行监督检查等工作。

  二、有关辐射工作安全许可监督管理的规章制度发布前,由国家环保总局和省级环保局或受省级环保局委托的地(市)级环保局负责辐射工作安全许可和购源审批,其他单位无权办理,受委托的地(市)级环保局必须及时将办理情况报省级环保局登记备案。

  三、各省级环保局要加强对放射源销售和购买环节的管理,进行严格审批。

  

  二○○四年十二月三十日



贵州省人民政府关于印发《贵州省人民政府及其工作部门行政规范性文件制定程序规定》的通知

贵州省人民政府


贵州省人民政府关于印发《贵州省人民政府及其工作部门行政规范性文件制定程序规定》的通知

黔府发〔2009〕6号


各自治州、市人民政府,各地区行署,省政府各部门、各直属机构:
《贵州省人民政府及其工作部门行政规范性文件制定程序规定》已经省人民政府审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

贵州省人民政府
二○○九年二月十四日

贵州省人民政府及其工作部门行政规范性文件制定程序规定

第一条 为了规范省人民政府及其工作部门行政规范性文件制定程序,提高行政规范性文件质量,促进依法行政,根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《国家行政机关公文处理办法》等有关规定,制定本规定。
第二条 省人民政府、省人民政府工作部门(包括组成部门、直属机构、办事机构、法律法规授权管理公共事务的组织,以下简称部门)制定行政规范性文件适用本规定,省人民政府规章适用规章制定程序的有关规定。
本规定所称行政规范性文件是指省人民政府、部门依照法定职权和程序制定,涉及公民、法人或者其他组织权利义务,具有普遍约束力,规范行政管理事务的决定、规定、公告、通告、通知、办法、实施细则等文件。
省人民政府行政规范性文件包括以省人民政府和省人民政府办公厅名义制定的行政规范性文件。
第三条 省人民政府、部门制定的规范内部管理,不涉及公民、法人或者其他组织权利义务的工作制度和工作程序,表彰奖励,人事任免,转发上级机关文件,对具体事项作出处理决定等文件,不适用本规定。
第四条 制定行政规范性文件,应当遵循下列原则:
(一)维护社会主义法制统一;
(二)保障公民、法人或者其他组织的合法权益;
(三)职权与责任相统一;
(四)符合法定职权和程序;
(五)促进政府职能向经济调节、市场监管、社会管理和公共服务转变。
第五条 省人民政府职权范围内的事项,需要制定行政规范性文件的,由省人民政府制定。
部门职权范围内的事项,需要制定行政规范性文件的,由部门制定。
涉及两个以上部门职权范围的事项,需要制定行政规范性文件的,有关部门应当联合制定,由牵头部门负责组织起草工作。
第六条 起草行政规范性文件可以邀请有关组织、专家参加,也可以委托有关组织、专家起草。
第七条 部门认为需要制定省人民政府行政规范性文件的,应当向省人民政府请示,经省人民政府同意后起草,并对制定的必要性及依据、所要解决的主要问题、拟确立的主要制度等作出说明。
第八条 行政规范性文件不得设定下列内容:
(一)行政处罚事项;
(二)行政许可事项;
(三)行政强制事项;
(四)法律、法规、规章禁止的其他事项。
行政规范性文件不得违法增加公民、法人或者其他组织的义务。
第九条 起草行政规范性文件应当深入调查研究,总结实践经验,广泛听取有关机关、组织、专家和行政管理相对人的意见。听取意见可以采取书面或者网上征求意见、召开座谈会、论证会、听证会等多种形式。
第十条 对省人民政府行政规范性文件草案有重大分歧意见的,起草单位应当进行协商,协商不成的,报请省人民政府决定。重大分歧意见的协商和处理情况,应当在起草说明中作具体说明。
第十一条 起草单位起草的省人民政府行政规范性文件,应当先送省人民政府法制机构进行合法性审查。部门行政规范性文件送审草案由本部门法制机构进行合法性审查。
第十二条 合法性审查主要包括以下方面:
(一)是否符合法定权限、范围和程序;
(二)是否符合法律、法规、规章、上级机关行政规范性文件的规定;
(三)是否与其他行政规范性文件相衔接。
法制机构在对送审草案进行合法性审查期间,需要起草单位作出说明、提供依据、协助工作的,起草单位应当积极配合。
第十三条 省人民政府法制机构应当自收到省人民政府行政规范性文件送审草案之日起15个工作日内完成合法性审查工作,并将审查意见书面通知起草单位。对争议较大、内容复杂或者涉及其他重大问题的,可以适当延长工作日。
省人民政府确定需要及时办理的,省人民政府法制机构应当按要求及时完成合法性审查工作。
部门法制机构审查本部门行政规范性文件送审草案时限,由部门确定。
第十四条 法制机构应当对行政规范性文件送审草案涉及的主要问题,深入调查研究,听取有关意见;对争议较大、内容复杂或者涉及其他重大问题的,法制机构应当召开由有关机关、组织、专家参加的座谈会、论证会,必要时,应当听取行政管理相对人的意见。
第十五条 省人民政府行政规范性文件送审草案经合法性审查后,起草单位应当按照省人民政府法制机构合法性审查意见进行修改,及时报请省人民政府审议或者审批,同时报送下列材料:
(一)报请审议或者审批的请示;
(二)省人民政府行政规范性文件送审草案及其说明;
(三)省人民政府法制机构的合法性审查意见;
(四)其他有关资料。
第十六条 省人民政府行政规范性文件由省长办公会议或者省人民政府常务会议审议决定。对于涉及面小、各方面意见比较一致的,可以由省人民政府主要负责人或者主要负责人授权的其他负责人审批决定。
除特殊情况外,未经合法性审查,起草单位呈报的省人民政府行政规范性文件送审草案,省人民政府不予审议或者作出不同意的决定。
第十七条 起草单位应当根据省长办公会议或者省人民政府常务会议审议意见,对省人民政府行政规范性文件送审草案进行修改后,按照公文处理的有关规定,报请省人民政府主要负责人或者主要负责人授权的其他负责人签发。
第十八条 部门行政规范性文件送审草案应当经部门办公会议审议通过,主要负责人或者主要负责人授权的其他负责人审签后在5日内,送省人民政府法制机构进行登记编号,取得编号后制发正式文件。
两个或者两个以上部门联合制定的行政规范性文件,部门主要负责人或者主要负责人授权的其他负责人审签后5日内,由牵头部门送省人民政府法制机构进行登记编号。
报送登记编号时,应当提交登记报告、行政规范性文件送审草案文本及其说明、内设法制机构合法性审查确认意见。可以采用电子文本的形式网上报送。
第十九条 省人民政府法制机构自收到登记报告等材料之日起3个工作日内,对已经部门法制机构合法性审查的行政规范性文件,予以登记并核发编号;不属于行政规范性文件或未经部门法制机构合法性审查的,不予登记,并说明理由。
规范性文件正式印发后按有关规定报送备案。
第二十条 行政规范性文件应当及时向社会公布,未向社会公布的不得作为对公民、法人或者其他组织实施行政管理的依据。
行政规范性文件应当通过《省人民政府公报》、省人民政府门户网站向社会公布,同时也可以通过其他电子政务网站、本省公开发行报刊或者其他便于查阅的方式向社会公布。
第二十一条 行政规范性文件自公布之日起30日后施行。但是因国家安全和重大公共利益的需要,或者公布后不立即施行可能产生重大影响的除外。
第二十二条 因发生重大灾害事件、保障国家安全和重大公共利益、执行上级行政机关的紧急命令和决定等情况,需要立即制定行政规范性文件的,可以简化制定程序。但是,在行政规范性文件公布后,部门应当自公布之日起5日内办理有关备案登记编号手续。
第二十三条 省人民政府行政规范性文件制定后,按照国务院、省人大常委会的有关规定报送备案。
部门行政规范性文件报备工作纳入年度目标绩效考核。省人民政府法制机构应当会同省目标管理机构、省人民政府督查机构对报备情况进行定期检查或抽查。
第二十四条 行政规范性文件有效期最长为5年,5年届满后仍须继续实施的,由原制定机关公布继续实施的文件目录。
行政规范性文件制定机关应当适时对已制定的行政规范性文件进行清理,及时修改、废止与法律、法规、规章、上级行政规范性文件、实际情况不适应的行政规范性文件。
第二十五条 市(州、地)人民政府(行署)、县(市、区)人民政府及其工作部门,乡、镇人民政府制定行政规范性文件参照本规定执行。
第二十六条 本规定自2009年4月1日起施行。



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